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　　一、政策背景

　　為創(chuàng)建普寧市高質(zhì)量發(fā)展新局面，充分盤活普寧市低效工業(yè)用地、保障優(yōu)質(zhì)項目落地實施，規(guī)范普寧市國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記行為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)要素市場化配置綜合改革試點總體方案的通知》（國辦發(fā)〔2021〕51號）和《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合普寧市實際，市自然資源局起草了《普寧市國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記實施細(xì)則》（下稱《實施細(xì)則》），共十四條，包括總體要求、辦理預(yù)告登記的主要流程和內(nèi)容及保障措施等部分。

　　二、主要內(nèi)容

　　（一）為什么要探索國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項規(guī)定“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件”。該條款的設(shè)立基于當(dāng)時特殊的歷史背景，通過對建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時的開發(fā)程度作出限制以促進(jìn)土地的實際利用；隨著我國土地市場不斷發(fā)育完善，相關(guān)管理制度不斷健全，土地轉(zhuǎn)讓25%投資額限制的作用日益削弱相關(guān)規(guī)定在一定程度上制約了土地要素的自由流動，造成了較高的交易門檻，不利于土地資源的優(yōu)化配置。

　　為探索完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制，建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場，原國土資源部于2017年、2019年先后印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的試點方案》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）；2021年7月，廣東省辦公廳印發(fā)《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號），提出“開發(fā)投資未完成出讓合同約定開發(fā)投資總額25%的國有工業(yè)項目用地，涉及轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的，可先簽訂轉(zhuǎn)讓合同，辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記”。

　　因此，立足于進(jìn)一步破解體制機(jī)制障礙，掃清政策實施堵點，在國家、廣東省和揭陽市相關(guān)文件指導(dǎo)下，探索研究制定本《實施細(xì)則》，一方面是有利于完善普寧市政策體制機(jī)制，解決普寧市歷史遺留問題；另一方面也有利于充分盤活普寧市低效工業(yè)用地、保障優(yōu)質(zhì)項目落地實施，助力普寧市高質(zhì)量發(fā)展。

　　（二）國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記是什么

　　國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記是指按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換和贈與）未完成國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定開發(fā)投資總額25%以上的國有工業(yè)項目用地使用權(quán)，先簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)市自然資源局審查同意后辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記，待開發(fā)投資總額達(dá)到法定要求依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)登記行為。

　　（三）不動產(chǎn)預(yù)告登記證明可以做什么

　　國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓前未辦理規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)評、消防等審批手續(xù)的，受讓方可憑不動產(chǎn)預(yù)告登記證明辦理相關(guān)審批手續(xù)。國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓前已辦理相關(guān)審批手續(xù)的，可憑不動產(chǎn)預(yù)告登記證明辦理相關(guān)審批手續(xù)變更。

　　（四）國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的適用范圍

　　國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記適用于普寧市行政區(qū)范圍內(nèi)，已經(jīng)以有償方式取得并辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書，但未完成出讓合同開發(fā)投資總額25%的國有工業(yè)項目用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。

　　（五）申請國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記需滿足的條件

　　申請國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記前，需開展國有工業(yè)項目用地預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓審核，應(yīng)符合四個條件：一是符合普寧市國土空間規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃或村莊規(guī)劃、相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)要求；二是已經(jīng)以有償方式取得并辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書且未完成出讓合同約定開發(fā)投資總額25%；三是土地權(quán)屬清晰，沒有爭議；四是未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利。其中針對第一個條件，在國土空間規(guī)劃批準(zhǔn)生效前，國有工業(yè)項目用地預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓審核應(yīng)符合城市總體規(guī)劃要求。

　　（六）國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的工作流程

　　國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的具體流程為：申請轉(zhuǎn)讓審核-轉(zhuǎn)讓審核-申請預(yù)告登記-辦理預(yù)告登記-預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記。

國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的工作流程圖

　　（七）轉(zhuǎn)讓申請受理單位及注意事項

　　1.國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓審核的受理單位：普寧市自然資源局。

　　2.轉(zhuǎn)讓雙方申請國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓審核，需要提交的材料主要包括：（一）國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓審核申請書；（二）轉(zhuǎn)讓雙方的身份證明；（三）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（四）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（六）屬共有且共有人放棄優(yōu)先購買的，應(yīng)提供共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明材料；（七）屬共有且不動產(chǎn)權(quán)屬證明沒有明確共有人各自所占的土地使用權(quán)份額的，應(yīng)提供共有人明確各自所占份額的書面協(xié)議或證明材料；（八）設(shè)有不動產(chǎn)抵押登記的，提供抵押權(quán)人的書面同意材料（《中華人民共和國民法典》實施后對“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”條件約定為“無”的無須提供）；（九）其他必要材料。

　　3.市自然資源局收到轉(zhuǎn)讓雙方提交的申請材料后，會對國有工業(yè)項目用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提出審核意見。經(jīng)審核允許轉(zhuǎn)讓但未完成開發(fā)投資總額25%的，可以申請預(yù)告登記。轉(zhuǎn)讓方存在違約行為或涉及閑置土地的，在申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前須依法依規(guī)依約處理到位。

　　（八）預(yù)告登記申請需要準(zhǔn)備的材料

　　1.國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記辦理預(yù)告登記的受理單位：普寧市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

　　2.轉(zhuǎn)讓雙方申請辦理國有工業(yè)項目用地轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記，需要提交的材料主要包括：（一）不動產(chǎn)登記申請書；（二）轉(zhuǎn)讓雙方的身份證明；（三）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（四）國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；（五）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定；（六）市自然資源局審核意見；（七）其他必要材料。

　　3.市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理國有工業(yè)項目用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記申請后，對預(yù)告登記申請事項進(jìn)行審核，符合辦理預(yù)告登記條件的，依法按程序給予辦理預(yù)告登記，向預(yù)告登記權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)預(yù)告登記證明。服務(wù)承諾一般登記情形為3個工作日。

　　（九）為什么要設(shè)立預(yù)告登記期限

　　由于預(yù)告登記并不導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動，受讓方對不動產(chǎn)享有的是債權(quán)而不是物權(quán)，《中華人民共和國民法典》規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！痹谝欢ǔ潭壬媳Ｗo(hù)了受讓方的利益，對轉(zhuǎn)讓方形成限制。為了平衡轉(zhuǎn)讓雙方之間的利益，避免辦理預(yù)告登記遲遲無法轉(zhuǎn)本登記，長期限制轉(zhuǎn)讓方的處分權(quán)，因此規(guī)定轉(zhuǎn)讓雙方可以自行約定預(yù)告登記期限。

　　（十）辦理預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記的條件及相關(guān)注意事項

　　已經(jīng)辦理預(yù)告登記的國有工業(yè)項目用地在完成開發(fā)投資總額25%以上后依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。開發(fā)投資額的認(rèn)定，需要以有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的審計報告或評估報告為依據(jù)。

　　憑市自然資源局審核同意轉(zhuǎn)讓的書面意見，轉(zhuǎn)讓雙方須自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，未申請登記的，預(yù)告登記失效。

　　（十一）預(yù)告登記的注銷的情形

　　有下列情形之一的，當(dāng)事人可以持不動產(chǎn)預(yù)告登記證明、債權(quán)消滅或者權(quán)利人放棄預(yù)告登記的材料，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他必要材料，申請注銷預(yù)告登記：（一）預(yù)告登記的權(quán)利人放棄預(yù)告登記的；（二）約定的預(yù)告登記期限屆滿的；（三）國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

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