各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，各農場，市府直屬各單位：
《普寧市“工改工”項目實施管理辦法》業(yè)經市政府十六屆30次常務會議討論同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
普寧市人民政府
2024年3月14日
普寧市“工改工”項目實施管理辦法
第一章 總則
第一條 制定依據
為進一步提高土地利用效率，拓展產業(yè)發(fā)展空間，助力制造業(yè)高質量發(fā)展，大力推進“工改工”，根據《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關于深化工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）、《揭陽市人民政府辦公室關于深入推進“三舊”改造工作促進節(jié)約集約用地的實施意見》（揭府辦〔2018〕90號）、《揭陽市人民政府關于印發(fā)推進“工改工”促進產業(yè)高質量發(fā)展實施意見的通知》（揭府規(guī)〔2023〕6號）等文件精神，結合我市實際，提出如下管理辦法。
第二條 適用范圍
本辦法所稱“工改工”是指在普寧市行政區(qū)域內，依據國土空間規(guī)劃保留現(xiàn)狀工業(yè)（包括工業(yè)、倉儲、物流等）用地性質，通過新建、改建、擴建等方式進行提質升級改造的存量工業(yè)用地項目，包括村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)和國有低效工業(yè)用地升級改造。
第三條 改造原則
規(guī)劃引領，綜合施策。以國土空間規(guī)劃為依據，以產業(yè)發(fā)展規(guī)劃為指引，有效整合規(guī)劃、土地、產業(yè)、環(huán)境保護、安全生產、財政、稅收等政策，強化產業(yè)用地資源保障，促進用地升級改造、產業(yè)轉型升級。
健全機制，分類實施。健全政府引導、市場運作、規(guī)劃統(tǒng)籌、政策支撐、法治保障的工作機制。職能部門做好全面摸清底數(shù)、科學制定改造計劃、優(yōu)化升級改造模式、強化激勵約束機制等統(tǒng)籌工作。鼓勵市場主體多形式參與，通過利益激勵與倒逼促改雙向發(fā)力，激活市場主體改造動力，加快推進“工改工”工作。
改革創(chuàng)新，示范帶動。堅持問題導向，瞄準入庫門檻高、規(guī)劃調整難、稅費負擔重、土地征拆難等問題，運用系統(tǒng)改革思維，加快構建開放型、綜合性、多元化的政策體系，積極打造試點示范園區(qū)，形成行之有效、可復制的改造模式，以點帶面加速推進改造。
第四條 管理機構及職能
?。ㄒ唬┦腥嗣裾闪⑵諏幨小肮じ墓ぁ惫ぷ黝I導小組，負責全市“工改工”領導工作，對“工改工”涉及的重大事項進行決策。
?。ǘ┦袊量臻g規(guī)劃委員會負責審議“工改工”涉及的重大問題，并向市人民政府提出審議意見。
（三）市自然資源局是“工改工”業(yè)務主管部門，負責研究和擬定“工改工”實施意見，在職能范圍內開展相關規(guī)劃編制、改造計劃，負責“工改工”項目改造方案的審查報批以及用地報批、土地供應、確權、登記等有關工作，指導和監(jiān)督各鄉(xiāng)鎮(zhèn)場街道開展基礎數(shù)據的調查和“工改工”改造工作。
?。ㄋ模└鬣l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農場）統(tǒng)籌開展轄區(qū)內“工改工”項目改造相關工作，可根據工作需要設立“工改工”改造工作辦公室。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農場）負責指導“工改工”改造主體開展改造意愿摸查及表決、組織基礎數(shù)據調查和公示、公布；負責項目推進過程中涉及的拆遷、宣傳發(fā)動、信訪維穩(wěn)等工作；負責協(xié)助、指導和監(jiān)督改造主體開展拆遷補償安置、安全生產、供后監(jiān)管等工作，維護“工改工”項目實施的正常秩序。
（五）發(fā)展改革、財政、工業(yè)和信息化、生態(tài)環(huán)境、城管執(zhí)法、交通運輸、公安、人力資源社會保障、衛(wèi)生健康、文廣旅游體育、稅務、司法、信訪等部門在各自職責范圍內做好“工改工”相關工作。
第五條 全流程管理要求
普寧市“工改工”項目實施以“三舊”改造標圖入庫圖斑為基礎，以“工改工”改造單元為基本單位，實行“規(guī)劃管理、項目實施、項目監(jiān)管、用地管理”的全流程管理。
第二章 規(guī)劃管理
第六條 總體要求
實施“工改工”項目應按規(guī)定標圖入庫，根據國土空間規(guī)劃、現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃或“三舊”改造專項規(guī)劃作為有序推進的基礎和前提，充分銜接相關規(guī)劃，保證產業(yè)用地只增不減，高度重視歷史文化保護、樹木資源保護。
項目權屬人按照相關規(guī)劃、“三舊”改造標圖入庫情況劃定初步改造范圍后，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農場）申請納入年度實施計劃，市自然資源局組織編制“工改工”改造年度實施計劃，報市人民政府批準。
市自然資源局可根據“工改工”需要劃定改造單元，組織編制或者修改改造單元范圍內的國土空間詳細規(guī)劃，經市人民政府批準后，納入國土空間基礎信息平臺，疊加至國土空間規(guī)劃“一張圖”，作為項目實施的依據。
第七條 規(guī)劃建設要求
“工改工”項目改造后容積率原則上不低于2.0（除生產工藝、現(xiàn)狀改造、地塊形態(tài)有特殊要求的項目外，下同）；用于引入符合我市優(yōu)先或重點發(fā)展產業(yè)及新興產業(yè)的，改造后容積率原則上不低于3.0。
項目宗地內允許配建不超過總計容建筑面積15%的行政辦公及生活服務等配套設施，工業(yè)生產必需的研發(fā)、設計、檢測、中試設施，可在行政辦公及生活服務設施之外計算，且計容建筑面積不超過總計容建筑面積的15%。
行政辦公及生活服務等配套設施獨立占地建設的，其用地面積不超過總用地面積的7%。同一土地使用權人相鄰多宗國有工業(yè)用地可統(tǒng)一規(guī)劃布局、適度集中建設行政辦公及生活服務等配套設施。
在符合規(guī)劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許“工改工”項目將原用于生活服務等的配套設施，建設為保障性租賃住房，土地使用性質不作變更。
第八條 改造單元詳細規(guī)劃編制與審批
市自然資源局或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農場）可以根據“三舊”改造需要劃定改造單元，組織編制或者修改改造單元范圍內的國土空間詳細規(guī)劃，并對改造目標、改造模式、公共設施、利益平衡等方面提出具體要求，按照規(guī)定報市人民政府批準。
一個改造單元可以包括一個或者兩個以上的“工改工”改造項目。
市自然資源局依據國土空間詳細規(guī)劃確定的改造單元總體指標等內容，可以對改造單元范圍內單個地塊的規(guī)劃布局、用地功能、建設指標等方面作出詳細規(guī)定，報市人民政府批準。
第九條 產業(yè)導入要求
“工改工”項目應符合我市產業(yè)發(fā)展思路，以及相關產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。重點引導發(fā)展現(xiàn)代輕工紡織、生物醫(yī)藥與健康、現(xiàn)代農業(yè)與食品、電子信息產業(yè)、環(huán)保裝備制造業(yè)、新材料產業(yè)及相關新興產業(yè)。
第三章 項目實施及監(jiān)管
第十條 實施方式
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“工改工”改造類型包括全面改造、微改造和混合改造三種類型。
1．全面改造，是指以拆除重建方式對現(xiàn)狀工業(yè)用地進行再開發(fā)。
2．微改造，是指維持現(xiàn)狀建設格局基本不變的前提下，以整飾修飾、完善公共設施等方式對現(xiàn)狀工業(yè)用地進行綜合整治，原則上實施改造的總建筑面積占原有總建筑面積的比例不低于5%，且改造工程概算不少于100萬元（不含土地出讓金）。
3．混合改造，是指全面改造和微改造相結合的類型。
（二）改造方式。
“工改工”包括政府收儲、自行改造、合作改造等多種模式。
1．政府收儲，是指以政府主導征收農村集體土地或收回、收購國有土地使用權納入土地儲備后進行公開出讓并由受讓人開發(fā)建設的情形。政府掛賬收儲是指政府與原土地權屬人簽訂掛賬收儲協(xié)議時（涉及集體土地的，需先由農村集體經濟組織申請將集體土地轉為國有），政府暫不支付收儲補償費用，待原土地權屬人土地完成土地整理工作，并由政府通過公開交易方式出讓土地、收取土地出讓金后，再按照相關政策及掛賬收儲協(xié)議約定向原土地權屬人進行補償?shù)恼諆δＪ健?/p>
2．自行改造，是指有合法用地手續(xù)或依據“三舊”改造政策可完善相關用地手續(xù)的現(xiàn)狀工業(yè)用地，農村集體經濟組織或原土地使用權人可根據改造方案辦理有關批準手續(xù)后自行改造。
3．合作改造，是指村集體經濟組織通過農村集體資產交易平臺或公共資源交易平臺以公開方式選擇合作單位實施改造；或相鄰宗地使用權人合作成立項目公司后實施改造。
第十一條 改造主體確認
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政府、土地原權利人（包括土地權屬人、承租人等）可作為“工改工”項目改造主體；納入“三舊”改造的，也可由其他市場主體作為改造主體。
（二）改造主體確認。
改造方案應由經確認的改造主體負責組織實施?！肮じ墓ぁ表椖扛脑熘黧w主要通過以下方式確認：
1．自行改造的，相關土地及房屋權屬證明材料視為改造主體資格確認書；經原土地權屬人同意由土地實際使用人實施改造的，相關合同或協(xié)議視為改造主體資格確認書。
2．合作改造的，需要簽訂項目改造協(xié)議，且繳納第一筆履約保證金。
3．國有權屬存在多個權利主體的，所有權利主體房地產的相關權益轉移到同一主體后，形成改造主體。
4．無法將相關權益轉移到同一主體的，也可由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農場）作為協(xié)商的組織者和協(xié)調者，組織相關權利主體進行協(xié)商，達成一致意見并簽署統(tǒng)一改造協(xié)議后，形成多方聯(lián)合改造主體。
第十二條 改造方案編制與審批
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“工改工”項目應根據國土空間規(guī)劃、現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃或“三舊”改造專項規(guī)劃及相關產業(yè)規(guī)劃，在征集改造意愿的基礎上，由市自然資源局組織編制改造方案。
編制內容原則上包括用地情況、使用現(xiàn)狀、規(guī)劃情況、改造意愿及改造主體情況、改造類型、發(fā)展定位與目標、用地方案、交通影響、環(huán)境影響、歷史文化遺產影響、樹木資源影響、社會穩(wěn)定風險評估及其他與改造項目相關的專項評估、補償安置方案、擬投入改造資金、資金籌措、開發(fā)時序、改造效益分析、實施監(jiān)管等內容。
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“工改工”項目改造方案由市自然資源局征求相關職能部門意見，報市國土空間規(guī)劃委員會審議，由市人民政府審批，報揭陽市自然資源局備案。
補償安置方案在改造方案批復之日起，1年內未依法完成相關權利主體表決的，改造方案應當重新報批。
“工改工”項目，涉及完善歷史用地手續(xù)的，由市人民政府按照規(guī)定報揭陽市人民政府進行審批。屬于省、揭陽市、本市重點產業(yè)項目的，按《揭陽市村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造三年總體計劃（2021-2023年）》（揭市自然資發(fā)〔2022〕5號）要求選取的先行試點項目、整體連片改造面積不小于50畝或已納入年度實施計劃等的“工改工”項目，試行“隨報隨審”，加快項目落地實施。
第十三條 簽訂監(jiān)管協(xié)議
除由市人民政府作為改造主體實施的改造項目外，由市人民政府與項目改造主體簽訂實施監(jiān)管協(xié)議（詳見附件），明確具體監(jiān)管措施及項目改造主體責任。
項目實施監(jiān)管協(xié)議應主要明確以下內容：
?。ㄒ唬└脑熘黧w應完成拆遷，并按照拆遷補償安置方案履行相關補償、回遷及過渡期安置的義務。
?。ǘ╉椖繉嵤┻M度安排及完成時限。
?。ㄈ╇p方約定的其他事項。
第十四條 動態(tài)監(jiān)督管理
加強“工改工”改造事中事后監(jiān)管。依托省“三舊”改造項目監(jiān)管系統(tǒng)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處、農場）要落實部門共同監(jiān)管責任，依據經批準的改造單元詳細規(guī)劃、改造方案以及簽訂的項目實施監(jiān)管協(xié)議，對項目實施進展情況進行動態(tài)監(jiān)督管理，并向市自然資源局匯報項目實施進展情況。
第四章 用地管理
第十五條 用地報批
“工改工”項目實施涉及國有土地完善轉用、集體建設用地轉為國有建設用地、完善土地征收手續(xù)、“三地”及其他用地辦理轉用征收審批的，具體參照《廣東省“三舊”改造標圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 土地置換
允許符合國土空間規(guī)劃的存量建設用地通過土地位置調換等方式進行調整使用?！肮じ墓ぁ庇玫胤秶鷥?、外地塊之間土地的置換，包括集體建設用地與集體建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地置換。涉及上述土地置換的，應遵循“面積相等、價值相當、雙方自愿、憑證置換”的原則。
第十七條 土地供應方式
對納入“三舊”改造范圍的“工改工”項目（含“三地”），除屬于政府收儲后按照規(guī)定劃撥或者公開出讓的情形外，可以協(xié)議方式出讓給符合條件的改造主體。
采用集體建設用地轉國有建設用地（以下簡稱“集轉國”）方式的，可以選擇公開出讓或協(xié)議出讓的方式供地。
采取公開出讓方式的，土地供應除正常出讓外，還可采用長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式。
因政府實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需易地搬遷的“工改工”項目，可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權人重新安排價值相當?shù)墓I(yè)用地用于工業(yè)項目建設，原用地由政府收回。
第十八條 地價計收
采用“集轉國”自行改造，符合“三舊”改造政策，辦理協(xié)議出讓的，按新規(guī)劃條件下土地市場評估價的30%計收土地出讓價款。
依法取得的工業(yè)用地改造后提高容積率但不改變土地用途、不延長土地使用年限的，不再增繳土地出讓價款。
“工改工”項目國有建設用地原始出讓年限不足50年的，土地使用權人可申請延長土地使用年限至50年；符合“三舊”改造政策的用地，土地使用年限可按規(guī)定重新起算。僅延長土地使用年限的“工改工”項目，需按剩余年限土地市場評估價和延長年限后土地市場評估價差額計收土地出讓價款，符合“三舊”改造政策的用地可按差額的50%計收。
按照“三舊”改造政策完善歷史用地征收手續(xù)，辦理協(xié)議出讓手續(xù)應繳納的土地出讓價款按新規(guī)劃條件下的土地市場評估價的30%計收。
原劃撥國有土地使用權補辦出讓手續(xù)應繳納的土地出讓價款按公開出讓土地市場評估價和國有劃撥土地市場評估價差額計收土地出讓價款，符合“三舊”改造政策的用地可按差額的40%計收。
第十九條 優(yōu)惠措施
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1．加大金融扶持。鼓勵各類金融機構創(chuàng)新金融產品和服務，完善金融支持“工改工”措施，建立“工改工”項目貸款風險補償機制，增強金融服務實體經濟能力。對連片“工改工”項目及納入重點項目的“工改工”項目，探索開通綠色金融通道。
2．土地收儲獎補。由政府征收農村集體經濟組織土地進行“工改工”的項目，鼓勵采用指標折算貨幣的方式落實留用地，采取此方式落實留用地的，留用地指標可按實際征收農村集體經濟組織土地面積的10%核定。
3．改造建設補貼?！肮じ墓ぁ备脑祛愋蜑槿娓脑斓模娓脑旖ㄔO的高標準廠房和工業(yè)大廈用地（容積率原則上在2.0以上，多層標準廠房一般不低于4層，帶工業(yè)電梯且符合安全生產和環(huán)境保護要求，行政辦公及生活配套設施不納入獎勵范圍），在項目完成竣工驗收并達到監(jiān)管協(xié)議相關約定后，按改造后生產性建筑面積18元/平方米標準給予改造主體一次性補貼，除整體連片改造項目外，單個項目最高不超過100萬元，在2025年10月9日前標準廠房已竣工驗收后獎勵給項目公司。
（二）特殊獎補。
國有低效工業(yè)用地升級改造項目用地指標保障。普寧市通過“三舊”改造獲得的獎勵用地指標優(yōu)先用于對固定資產投資額1億元（含）以上且投資強度不低于300萬元/畝和地均稅收不低于15萬元/畝的先進制造業(yè)項目。
第二十條 落實區(qū)域評估
對已完成區(qū)域評估的連片改造村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)、“工改工”等項目，在符合區(qū)域評估報告使用條件下，不再要求單個改造項目進行壓覆重要礦產資源、節(jié)能、環(huán)境影響、地質災害危險性、地震安全性等相關評估。
第二十一條 專項提留資金及出讓收益分配
（一）專項提留資金。
供地后，從土地出讓價款收入中剔除掉該宗用地投入各項的成本費用，并從收益中各按10%計提教育資金、農田水利建設資金、保障性安居工程資金三項資金，農業(yè)土地開發(fā)資金按相關文件規(guī)定計提。計提資金需上繳上級的，市財政按規(guī)定上繳，留存本級的，市財政按規(guī)定用途使用。
?。ǘ┏鲎屖找娣峙?。
“工改工”用地如為新征收的農村集體土地轉為國有城鎮(zhèn)建設用地，供地時，按比例按市有關規(guī)定核算土地出讓純收益分成；屬于補繳土地出讓價款的，按規(guī)定不予收益分配。
第五章 附則
第二十二條 過渡期政策
具有合法用地手續(xù)的改造項目，改造后用于興辦先進制造業(yè)、生產性及高科技服務業(yè)；創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產業(yè)、新業(yè)態(tài)建設項目的，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿及涉及轉讓需辦理改變用地主體的規(guī)劃條件的手續(xù)時，按相關政策規(guī)定辦理。
第二十三條 解釋權
本辦法由市自然資源局負責解釋。
第二十四條 有效期
本辦法自發(fā)布之日起實施，有效期2年。實施期間，如遇與國家、省、揭陽市新出臺的規(guī)定不一致的，按國家、省、揭陽市出臺的規(guī)定執(zhí)行；本辦法未盡事宜，按照國家、省、揭陽市有關規(guī)定執(zhí)行。
附件：“工改工”項目實施監(jiān)管協(xié)議（參考文本）
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