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關(guān)于印發(fā)《關(guān)于處理揭陽(yáng)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問(wèn)題的意見(jiàn)》的通知

揭市自然資發(fā)〔2019〕51號(hào)

各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)），市有關(guān)單位：

　　《關(guān)于處理揭陽(yáng)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問(wèn)題的意見(jiàn)》已經(jīng)市人民政府同意，并通過(guò)市司法局規(guī)范性文件審查（備案審查號(hào)：揭市司規(guī)審〔2019〕7號(hào)），現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

揭陽(yáng)市自然資源局

2019年12月13日

　　公開(kāi)方式：主動(dòng)公開(kāi)

　　排印：陳妍佳校對(duì)：王亦剛

　　關(guān)于處理揭陽(yáng)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

　　歷史遺留問(wèn)題的意見(jiàn)

　　為進(jìn)一步規(guī)范揭陽(yáng)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)規(guī)定和《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號(hào)）文件精神，結(jié)合揭陽(yáng)市區(qū)實(shí)際情況，現(xiàn)就當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中碰到的歷史遺留問(wèn)題提出如下解決意見(jiàn)。

　　一、指導(dǎo)思想和原則

　　以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會(huì)精神，深入貫徹習(xí)近平總書(shū)記重要講話精神，全面落實(shí)自然資源部、廣東省自然資源廳關(guān)于切實(shí)解決不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”問(wèn)題的工作部署，以維護(hù)人民群眾利益為出發(fā)點(diǎn)，以“依法依規(guī)、尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、便民利民”為原則，妥善處理各類不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。

　　二、適用范圍

　　本意見(jiàn)適用的不動(dòng)產(chǎn)登記范圍為：榕城區(qū)、揭陽(yáng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)。其他縣（市、區(qū)）可參照?qǐng)?zhí)行。

　　三、處理意見(jiàn)

　?。ㄒ唬╆P(guān)于已取得房屋權(quán)屬證書(shū)的國(guó)有劃撥土地上房產(chǎn)轉(zhuǎn)移出讓金繳納的問(wèn)題

　　原權(quán)利人土地使用類型為劃撥的集資房（不包括個(gè)人自建房）以及取得土地使用權(quán)的時(shí)間為1990年5月19日前土地使用權(quán)類型為劃撥的商品房，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，應(yīng)先補(bǔ)繳土地出讓金，方可申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。補(bǔ)繳的土地出讓金按房地產(chǎn)交易價(jià)格的1%計(jì)收，交易價(jià)格按房產(chǎn)交易應(yīng)繳納契稅的房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算，由市自然資源局負(fù)責(zé)計(jì)收后繳交財(cái)政專戶。為便于統(tǒng)一確認(rèn)交易價(jià)格，在申請(qǐng)此類登記時(shí)，先依法繳納契稅，由稅務(wù)部門(mén)將完稅信息通過(guò)系統(tǒng)實(shí)時(shí)推送給市自然資源局。

　　劃撥土地補(bǔ)繳土地出讓金后，不再辦理土地出讓手續(xù)，出讓年限統(tǒng)一為70年，按土地原劃撥批準(zhǔn)時(shí)間起計(jì)；土地管理部門(mén)成立之前已經(jīng)使用但尚無(wú)法確定使用起始時(shí)間的，土地批準(zhǔn)時(shí)間從1990年5月19日起計(jì)。

　　房改房按照市政府出臺(tái)的原有政策，由市房改辦按原標(biāo)準(zhǔn)收取土地出讓金，方可申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　因繼承、受遺贈(zèng)、變更等原因申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，可保留原劃撥類型。該不動(dòng)產(chǎn)日后發(fā)生轉(zhuǎn)移登記時(shí)，再按本意見(jiàn)三之（一）第一款的規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。

　　上述情況不包括自建房（整棟、分層、套、間）。

　?。ǘ╆P(guān)于同一住宅區(qū)涉及多宗土地且土地使用年限不一致的問(wèn)題

　　2016年6月28日揭陽(yáng)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前已建成的住宅區(qū)，涉及多宗土地且土地使用年限不一致的，按以下方式處理：

　　房屋已登記到業(yè)主名下的，若房屋已辦理土地使用權(quán)分?jǐn)偅凑胀恋氐怯洉r(shí)確定的土地使用權(quán)年限辦理；若房屋未辦理土地使用權(quán)分?jǐn)?，房屋的幢基底涉及跨宗地，?dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，自然資源管理部門(mén)對(duì)涉及宗地按照房屋與宗地對(duì)應(yīng)一致原則進(jìn)行分割、合并或調(diào)整邊界處理后予以辦理（填寫(xiě)房屋落宗的對(duì)應(yīng)宗地年限）。

　?。ㄈ╆P(guān)于同一住宅區(qū)房地用途不一致、涉及多宗土地且土地用途不一致的問(wèn)題

　　在2016年6月28日揭陽(yáng)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，已取得房屋權(quán)屬證書(shū)和國(guó)有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進(jìn)行登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)用途。

　　1.屬房屋用途歸類不統(tǒng)一的，對(duì)照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1單元:房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》（GB/T17986.1-2000）中的房屋用途分類標(biāo)準(zhǔn)，按照工程規(guī)劃許可證載明的用途（性質(zhì)、功能）填寫(xiě)，規(guī)劃用途不詳?shù)?，依?jù)土地用途填寫(xiě)。無(wú)法核實(shí)的，應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查規(guī)范，通過(guò)補(bǔ)充調(diào)查、調(diào)閱相關(guān)歷史文件檔案等予以解決。

　　2.對(duì)原批準(zhǔn)土地用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級(jí)類不對(duì)應(yīng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級(jí)類重新確定歸屬地類進(jìn)行登記，土地使用期限終止日期與原土地權(quán)屬來(lái)源材料保持一致，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)“附記”中記載原批準(zhǔn)用途。

　　（四）關(guān)于已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)存在違反規(guī)劃條件、違反土地出讓合同等問(wèn)題

　　1.房屋未登記辦證到業(yè)主名下的，有合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)，但在開(kāi)發(fā)中存在上述問(wèn)題的，在不違反規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容、滿足消防安全和建筑安全的情況下，由市自然資源局、住建部門(mén)、城市管理和綜合執(zhí)法部門(mén)等對(duì)建設(shè)單位依法作出處理，完善有關(guān)手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)處理的證明文件辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　2.在2016年6月28日揭陽(yáng)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，存在上述違反管理規(guī)定行為（不包括自建房），但已辦理商品房預(yù)售許可、建設(shè)工程已完成竣工驗(yàn)收、購(gòu)房人已取得房屋所有權(quán)證書(shū)，現(xiàn)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將上述情況書(shū)面如實(shí)告知當(dāng)事人，并在登記機(jī)構(gòu)門(mén)戶網(wǎng)站公告后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以辦理，按已建成的建筑現(xiàn)狀進(jìn)行測(cè)繪落宗，并在登記簿及證書(shū)上標(biāo)注“相關(guān)違法違規(guī)情況需待進(jìn)一步處理”，由所在地縣級(jí)以上政府責(zé)成相關(guān)部門(mén)在登記后一年內(nèi)對(duì)違反管理規(guī)定問(wèn)題依法作出處理，并將處理結(jié)果送不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)存檔。

　?。ㄎ澹╆P(guān)于房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移或多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移的問(wèn)題

　　在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移或多次轉(zhuǎn)移并形成清晰交易鏈條，且相繼取得房屋所有權(quán)證，但沒(méi)有同步辦理國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋、土地權(quán)屬證書(shū)的權(quán)利主體不一致的，現(xiàn)當(dāng)事人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，須提交房屋所有權(quán)證和原權(quán)利人持有的國(guó)有土地使用證（若房屋所有權(quán)人或原土地使用權(quán)人已故，由其合法繼承人代為申請(qǐng)），不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)予以受理，經(jīng)調(diào)查核實(shí)權(quán)屬來(lái)源等有關(guān)材料，依法公告并注銷原國(guó)有土地使用證后，給予辦理權(quán)利主體一致的房屋所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　涉及劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的，由當(dāng)事人按本意見(jiàn)三之（一）規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。╆P(guān)于已依法取得房屋權(quán)屬證書(shū)但未辦理相應(yīng)的國(guó)有土地登記問(wèn)題

　　1.已依法取得房屋所有權(quán)證，有合法土地權(quán)屬來(lái)源，并且已辦理用地手續(xù)的，根據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源證明材料確認(rèn)取得土地使用權(quán)的方式，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　2.已取得房屋所有權(quán)證，沒(méi)有合法土地權(quán)屬來(lái)源的，由市自然資源、住建、城管執(zhí)法等部門(mén)按照各自職能和相關(guān)規(guī)定依法依規(guī)作出處理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)憑上述部門(mén)出具的處理證明材料辦理登記。

　?。ㄆ撸╆P(guān)于建設(shè)單位已注銷或者因轉(zhuǎn)讓方死亡、失蹤等原因造成購(gòu)房人無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題

　　若土地和房屋權(quán)屬來(lái)源清晰、界址明確，房屋的用地、規(guī)劃報(bào)建、竣工驗(yàn)收等批準(zhǔn)文件齊備清楚的，當(dāng)事人可憑購(gòu)房合同、購(gòu)房款票據(jù)（或證明）、公證書(shū)、稅費(fèi)憑證等材料單方申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)并公告后依法辦理首次、轉(zhuǎn)移等不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。ò耍╆P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前抵押存在瑕疵的問(wèn)題

　　在2016年6月28日揭陽(yáng)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，違反《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī)，以土地等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)所在地縣級(jí)以上政府根據(jù)具體情況采取清償、置換、完善手續(xù)等方式依法處理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)處理結(jié)果依法辦理不動(dòng)產(chǎn)變更、注銷等登記手續(xù)。

　?。ň牛╆P(guān)于法院裁定國(guó)有劃撥土地使用權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的問(wèn)題

　　抵押人以其名下的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)立抵押權(quán)，并依法辦理了抵押登記，債務(wù)履行期屆滿抵押人無(wú)法償還貸款，法院對(duì)該抵押物實(shí)施拍賣或變賣，競(jìng)得人持法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)到自然資源部門(mén)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地出讓金后，憑法院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)、出讓合同、出讓金繳納憑證、稅收完稅證明等材料，到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。

　　（十）集體所有土地上開(kāi)發(fā)的商品住房，一律不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　?。ㄊ唬┮岩婪ㄈ〉谜厥褂脵?quán)的地上房屋申請(qǐng)所有權(quán)登記時(shí)部分申請(qǐng)要件的收取問(wèn)題

　　未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋所有權(quán)登記，由縣級(jí)以上政府對(duì)未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時(shí)間界限作出統(tǒng)一認(rèn)定，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記，符合上述認(rèn)定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料。因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村委會(huì)出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體，作為宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的權(quán)屬來(lái)源證明材料。

　　已覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權(quán)的地上房屋申請(qǐng)所有權(quán)登記，應(yīng)按相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理后，再行依法登記。

　?。ㄊ┍疽庖?jiàn)未明確的按廣東省自然資源廳《關(guān)于加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)》和現(xiàn)行的法律法規(guī)執(zhí)行。

　　四、其他要求

　?。ㄒ唬┙y(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)

　　妥善處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，是及時(shí)回應(yīng)社會(huì)關(guān)切、有效化解社會(huì)矛盾的重大舉措，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)、提高政府治理效率和公信力具有重大意義。各地各職能部門(mén)要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)增強(qiáng)責(zé)任感和使命感，確保各項(xiàng)工作取得成效。

　　（二）明確職責(zé)，合力推進(jìn)

　　各縣（市、區(qū)）自然資源主管部門(mén)可依據(jù)本意見(jiàn)精神，結(jié)合本地實(shí)際，制定本轄區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題的處理意見(jiàn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣夂笫┬?；自然資源部門(mén)作為牽頭單位，要履職盡責(zé)、主動(dòng)作為；相關(guān)職能部門(mén)要各司其責(zé)，密切配合，形成工作合力，確保工作有序銜接。

　?。ㄈ﹥?yōu)化服務(wù)，提高效能

　　踐行“優(yōu)質(zhì)高效、便民利民”服務(wù)宗旨，設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題咨詢導(dǎo)辦臺(tái)，開(kāi)通綠色通道，專窗受理，通過(guò)微信公眾號(hào)預(yù)約、EMS郵政速遞寄證等便民措施，確保不動(dòng)產(chǎn)登記工作有序、方便、快捷。

　　五、國(guó)家、省有相關(guān)法律法規(guī)或文件規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　六、本意見(jiàn)由市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。

　　七、本意見(jiàn)自發(fā)布之日起實(shí)施，有效期5年。

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　　圖解：關(guān)于處理揭陽(yáng)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問(wèn)題的意見(jiàn)